從北京最繁榮的CBD區域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區之后，再由通燕高速轉向102國道。在不堵車的場合下，只需40分鐘的車程，便達到潮白河東側的燕潮酩酒廠站。但這里沒有酒廠，在近兩公里途徑的南北兩側，密密麻麻布滿了不同種類房地產項目標營銷大廳。只要在路旁稍作停留，便有數個皮膚黝黑、手拿傳單的販售人員上前推介在房屋中，直至把你引入某個販售大廳。
這里是燕郊，河北省間隔北京近期的一片區域，與北京通州區僅一河之隔。便利的區位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的居住之地，也使得這個國家高新專業行業開闢區終極以房地產而聞名。
如今，京津冀協力成長概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業的新理想。現實倒是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過激動，上年末以來的房價滯漲、販售遲緩情勢，至今仍未變更。相反，行業空心化導致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通包袱。長年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身位置，這也成為行業接續的障礙。經驗過無數利喜報刺激的燕郊，如今已難為所動。
滯銷 區位優勢難催熱地產
此刻中心已經提出了京津冀協力成長，對燕郊絕對是利好，趁此刻房價還沒漲起來，最好趕緊脫手。在燕郊知名的大盤天洋城4代的營銷中央，販售員如此介紹。如今，京津冀協力成長已成為燕郊大多數房地產項目標販售說辭。
本年年頭，京津冀協力成長戰略正式被提出，要求領會三地性能定位、行業分工、都會布局、設施配套、綜合交通體系等重大疑問，并從財務政策、投資政策、項目規劃等方面形成具體舉措。
作為河北省間隔北京近期的區域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從間隔上看，燕郊距北京天安門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區更具區位優勢。
作為燕郊老項目標天洋城4代，位于燕郊開闢區東部，102國道以南，總安排建筑面積達480萬平方米，是燕郊馳名的大盤。該項目曾于上年12月27日開盤，開盤均價在12500元平方米擺佈。直到本年3月，販售人員給出的報價仍然在上述程度，且目前仍有約各半的房源尚未售出。
同樣的場合還發作在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。大多數項目標販售人員向中國證券報表明，不光價錢沒有上漲，並且除個體樓層的優質戶型已經售出外，這些項目均有充足的房源可供抉擇。
事實上，從上年年終開端，燕郊樓市就顯露顯著的滯漲和滯銷情勢。一些房地產項目期待在本年年頭迎來市場回暖，但販售人員仍表明，本年看房和認購的人數均比上年同期顯著下滑。
即便如此，燕郊樓市的供給仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，跟著北側項目標開闢殆盡，開闢焦點已經轉向國道南側的浩蕩區域。發明，國道南側是大批的農田，此中有不少已被欄杆擋阻，即將進入開闢階段。
本地人介紹，在燕郊開闢區的區劃范圍內，102國道南側還有著大批地盤老虎機 是 什麼，假如這一區域全體實現開闢，其體量幾乎相當于再造一個燕郊。
擁堵 人口包袱考驗配套設施
如此大的開闢體量，可否真正被消化？作為北京主要的衛星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著龐大潛力。但3月中旬的一次大肆堵車活動，正在曝光出這個區域的潛在疑問。
從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發作了一起嚴重的堵車活動：102國道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等重要路段均全線癱瘓。由于是周末，3月16日晚，從北京回去燕郊的汽車在102國道上排成了長龍，永劫間紋絲不動。
本次堵車的來由系人力造成。中國證券報查訪發明，由於對物業費漲價不平，潮白人家、夏威夷北岸、納丹堡等項目標業主拉起橫幅走向馬路維權。同時上街維權的，還有首爾甜城的業主，因對該項目擅自改變安排表明抗議。
對于歷久生涯在燕郊的人來說，比年來的生涯正在發作奧妙變動。王偉早在2010年就已入住夏威夷南岸小區，其時的購房價錢還不到5000元平方米，比北京低各半。他說，一方面，燕郊的配套設施越來越完善，幼兒園、醫療機構、超市都漸漸到位；但另一方面，跟著人口增多，燕郊的交通接受了越來越大的包袱，每日遲早高峰時期，102國道燕郊段城市發作擁堵。
比年來，北京人口外溢現象顯著，與燕郊一河之隔的通州區人口提升，京通快速路擁堵已成常態。由此，經102國道和通燕高速進入北京的通道大受陰礙，時間本錢的提升使燕郊區位優勢漸漸喪失，并陰礙到燕郊樓市的消化。
王偉表明，每到晚上，他所入住的小區中，約有各半在房屋中處于黑燈狀態。他表明，這種場合在燕郊新建小區中是全面現象，長幼區入住率稍高。但跟著納稅或社保限期的延伸，一些牟取購房資歷的人已開端向北京搬家。
本報深入不少小區查訪發明，許多在3、4年前交房的小區，目前還有大批的毛坯房存在。還有部門未曾入住過的簡裝在房屋中處于出售狀態，但販售場合不良。
事實上，不少燕郊本地的開闢商，在從事一手房開闢的同時，還兼營二手房販售的業務。興達二手房經紀機構的一名經紀人表明，由于其項目標許多業主屬于投資客，因此公司可以代為進行財產控制。
政策 利好爽約頻變噱頭
在北京中原地產研討部總監張大偉看來，燕郊樓市正在陷入尷尬的滯銷狀態。一方面，投資需要占對照大，市場空置率高；另一方面，根基設施建設的缺乏，已使燕郊難以蒙受現有人口包袱。
據了解，當前燕郊共有過份50萬人口，此中30萬為棲身在燕郊、任務在北京的北漂一族。對于這部門人來說，燕郊是一座不折不扣的睡城。
周磊便是睡城的一員，他採用北京的電話號，任務和生涯重心都在北京。每日乘坐930或813路公交車到大望路去上班，下午再搭車回燕郊，算上列隊等車的時間，每日的交通本錢到達4個小時。個中辛苦，難以言說。
起初，每日途經京冀接壤的潮白河時，周磊的電話總會收到短信迎接來臨河北、迎接回到北京。后來，河北挪動不再發送提示短信，只有回到北京時，他還能收到迎接回到北京的信息。燕郊不想拿個人當外人，北京卻想分裂。周磊半玩笑地說。
這種關系幾乎頗能詮釋兩地的心態。據悉，有關燕郊的不同種類利好信息，老是從河北省傳出，終極以北京的辟謠或不回應而完結。這種不確認的利好也導致燕郊樓市不停震蕩。
2008年，受益于北京奧運會帶來的燕郊將劃歸北京的說法，燕郊樓市迎來大批購房者，房價也大幅上漲。但此后，該動靜不了了之，燕郊房價又因過度透支而趕快回落。2009年，北京到燕郊城鐵安排獲批的動靜再度傳出，燕郊樓市一度升溫，但同樣在無法證明之后沉寂。
此后數年間，燕郊樓市曾經驗過多次震蕩，直到上年上半年，燕郊房價攀升至12000元平方米的程度，此后便再難進一步攀升。
張大偉表明，燕郊樓市長年來受到不同種類利喜報刺激，如統一區號、統一區劃、城鐵聯通等。但到目前為止，除了正在建設的密涿支線外，無一利好變成現實。正因如此，使得燕郊樓市在震蕩中漸漸產生疲態。所以在京津冀協力成長有實際性利好落地之前，燕郊樓市恐難有起色。
他還表明，燕郊樓市走向與北京有著很大的正關連性，在北京樓市陷入滯漲之時，燕郊市場恐難有起色。他還揭露，與北京個體項目標低開相似，最近燕郊已有部門樓盤顯露貶價。
對策 從頭定位安排行業
大批候鳥的存在，導致房地產成為燕郊的重要行業。據悉，除了位于燕郊開闢區東外環路的華潤雪花啤酒廠外，整個開闢區以房地產企業為主。燕郊的建筑、房地電子老虎機產販售、二手房經紀等細分產業，不光吸納了除候鳥外的大部門就業人口，也成為開闢區的重要財源。
專家以為，與許多中小都會一樣，房地產經濟成為燕郊成長模式的真理寫照。但值得留心的是，這與開闢區高新專業行業的定位比擬，好像并不吻合。
據悉，在升格為國家高新專業行業開闢區之初，燕郊曾消費不少精神，力圖從北京引進高新專業行業，但該項任務進展慢慢。與此同時，斟酌到環保疑問，燕郊傳統的建材業已靠攏停業。
在許多業內人士看來，房地產獨大與行業空心化才是燕郊真正的痛。這不光不幸于本地經濟康健成長，並且不幸于燕郊的根基設施建設，也不幸于燕郊包辦北京的外溢行業。
事實上，與這座睡城中的許多老住民一樣，王偉已較為習性燕郊的生涯，假如有適合的任務時機，他但願或許在燕郊就業。同時，還但願燕郊有充足的醫療、教育物質，來安心安頓個人的父母和小孩。
解析人士以為，通過對行業空心的彌縫，實現人口的安頓和不亂，將是燕郊疑問的重要解決之道，也與京津冀協力成長的思路吻合。不光如此，對于京郊的其他都會，以及大批房地產供給多餘的中小都會來說，這都是解決房地產乃至經濟疑問的一把主要鑰匙。
但值得留心的是，除京城的行政壁壘外，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身定位，這也成為行業接續的障礙。假如只是北京的幫助，而不可實現同步成長，就無法真正實現一體化，只能繼續作為‘睡城’。張大偉說。
對于燕郊的行業定位，有專家表明，可成長今世辦事業、今世農業、旅游業等污染少的行業，但適合與否仍需論證。
即便如此，對于供給多餘的燕郊樓市來說，要想真正復蘇尚需時日。張大偉表明，與北京周圍許多都會一樣，燕郊樓市庫存量大，消化本事缺陷，縱然利喜報真正落地，樓市也難以覆原至常態。且需求警覺的是，短期炒作并不幸于這些區域房地產市場的康健成長。
燕郊地產的雙刃劍
□本報 張敏
在全國實施限購政策的都會中，燕郊所屬的河北省三河市是一個不同凡響的範例。與京滬廣深等一線都會以及其他東部二線都會比，它既不是省會都會，又不屬于方案單列市。只是由於它位于北京周圍，包辦了北京的大批外溢需要，所以才被戴上限購的緊箍咒。
但矛盾的是，當前燕郊房地產市場供給顯著多餘，大批在房屋中有待消化。在此場合下，限購政策不放松，豈不是不幸于市場消化，加快泡沫累積？
對此，我們只能這樣懂得：燕郊已經自覺地與北京融為一體，或者決策層以為燕郊應是北京的一部門。在北京實施全國最嚴免費 老虎機肅限購政策的場合下，燕郊不進行限購，好像顯得不合時宜。
事實上，從樓市體現來看，燕郊早就與北京實現同步。2010年，當北京通州區因都會副中央的利好而房價大漲之時，燕郊樓市也顯露量價齊升。隨后，燕郊樓市又跟著通州泡沫的決裂而轉入低迷。
但這種同步只是外表，作為起步最早的一座衛星城，燕郊始終沒有真正融入北京成長。重要體現為，燕郊沒有包辦北京的外溢行業，而只是蒙受了為北京提供居所的作用。
來由是多方面的。首要，首都可能不愿將物質分享給小同伴們；其次，在成長之初，燕郊只看到了環首都的房地產紅利，而無視了其他更為長遠的利好；最后，燕郊的區位優勢又使它具備了不同種類便利。
客觀地說，燕郊的房地產先行在很大水平上是市場抉擇的結局，正如昆山之于上海。但決策部分有意識地疏忽根基設施建設和行業、人口支撐，而放大房地產市場的代價，則是造成蝴蝶效應的根源。
房地產是一把雙刃劍。它或許趕快帶來大批的地盤出讓收益和房地產稅收，同時也可以對其他行業形成擠出效應。這一點，在當下中國許多都會的成長過程中，已得到印證。
如今燕郊開闢區的經濟模式，幾乎可以用畸形來形容。一方面，房地產獨大形勢已定，基建滯后，行業空心，高新專業的定位更是無從談起。另一方面，就房地產市場而言，空置率高企，市場需要乏力，但供給仍在提升。在這種畸形場合下，要更正經濟組織，包辦北京行業外溢，難度可想而知。
京津冀協力成長的大幕已經拉開，對于眾多環北京的都會來說，意味著大蛋糕的開切。如何從觀念的根源上避免房地產先行，頗為值得珍視，尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊后塵的場合下。
由於事實證實，對思路的更正，恐怕要比對行業組織的更正難題得多。正如在實施限購的燕郊，購房者仍然或許以萬元擺佈的本錢，輕松穿越政策的關卡而贏得購房資歷。足見房地產沖動一旦激起，就難以抑制。
環北京地域樓市冷熱不均
□本報 姚軒杰
京津冀協力成長的政策利好讓保定樓市近乎癲狂，但離北京更近的廊坊、涿州等地樓市并未風起云涌，房價走勢相對平穩，投資客比例不占大多數，更多的是包辦北京的剛需外溢。而在香河、固安，因交通不便，剛需群體不愿買入，投資客涌入。
業內人士以為，環北京地域樓市與北京的關聯度高，在目前北京樓市顯露調換眉目的場合下，周圍地域的場合也不能能逆勢上揚。
廊坊涿州包辦剛需外溢
3月28日，中國證券報在廊坊巡訪樓盤時發明，京津冀協力成長的政策并未刺激本地樓市大幅漲價。在離高鐵站近期的一個名叫首站的樓盤，售樓處里對照荒涼，只有四五個看房者，大部門販售經理閑著無事。
在本年1月，我們的一期就開盤了，目前均價在7100元-7200元之間。接待的販售經理肖艷假名說，此刻京津冀的政策出來后，我們從4月1日起就封盤了，那時想買都買不到了。
但是，本地一位房地行業界人士通知，上述樓盤是廊坊一小開闢商開闢的，著名度不高，從年頭開盤到此刻3個月的時間里，賣出去的屋子不到各半，去化速度并不快。
是要漲價嗎？面臨的提問，肖艷提高了嗓門，此刻這麼好的時機，哪個開闢商不想漲價啊。下一次開盤得到五一的時候，至少提價10。
對于購房群體的構成，肖艷表明，我們這個樓盤，北京人和廊坊人各占各半，大部門是在北京上班的外地人，純投資客比例不到30。
隨后，來臨與之相鄰的另一樓盤四季花語，這是廊坊當地的上市房企榮盛成長開闢的樓盤。售樓處里看房的人比首站老虎機 算法要多一些，但并不熱烈。其販售經理孫勝假名通知，該樓盤方案在4月一期開盤，均價在7200元擺佈。據悉，該樓盤一期共300多套房源，戶型重要為68平方米的兩居和87平方米的三居。
孫勝介紹，京津冀協力成長的政策出來后，來廊坊買房的人的確多了，他們可分為四類：廊坊下屬縣的在廊坊任務的當地人；在北京任務的廊坊人；在北京任務的外省人；投資客。前三類人根本上都是剛需群體。廊坊的樓市對照平穩，投資客不多，並且也沒有封盤一說，還是依照既定的手段推盤。
在同樣有高鐵抵達的河北涿州市，樓市場合與廊坊類似。乘坐京石高鐵花25分鐘就到了涿州。在離高鐵缺陷500米的場所，鴻坤夢想灣和K2獅子城的售樓處矗立在馬路兩旁。鴻坤夢想灣販售經理劉鑫通知，該樓盤重要是為在北京任務的外地人辦事，純投資客占比不過份30。而涿州人根本上不買高鐵周圍的樓盤。涿州人此刻有句話，買屋子別去高鐵那兒摻和，那兒什麼都沒有。一位本地出租車司機通知。鴻坤夢想灣目前的均價在7500元擺佈，漲幅對照平穩。
在涿州市區，一些樓盤為便捷北京人看房，把售樓處設在了離京石高速公路較近的場所。本地最大的開闢商朋勃地產開闢的新加坡花圃樓盤的一位販售經理通知，市區的房價要比高鐵周圍的低1000元擺佈。並且，在市區的樓盤中北京人占比在30擺佈，重要是投資客。對于在北京任務的剛需群體而言，大多抉擇在高鐵鄰近購房。在市區買房的根本上以投資為主。該販售經理說。
香河固安投資旅居多
比擬廊坊、涿州有高鐵與北京相連，香河、固安等地的交通顯得并不便利。中國證券報巡訪發明，香河、固安的樓盤庫存量很大，投資客是主流人群。
沿著京開高速向南，從固安收費站下高速后，途徑兩旁都是密密麻麻的在建樓盤。剛一下車就被一群發傳單的販售人員圍住。隨著一位販售人員走進一個名叫愛方城的樓盤，其置業諮詢通知，目前的均價為8000元，比擬2013年頭的價錢漲了2000多塊。京津冀協力成長，新機場本年將動工，固安的房價還要大漲。
當問到購房人群的組織時，該置業諮詢表明，北京人居多。但本地一位房產販售韓英通知，固安的樓盤根本上都被北京人買走了。固安是個農業縣，人們的月平均收入不到2000元，七八千的房價本地人怎麼可能買得起？來固安買屋子的都是北京的投資客。你看那些交房的小區，根本上沒什麼人住，空置率過份70。韓英指著周圍小區說。
香河的樓市場合與之相似。隨著看房團來臨一家名叫北京自在城的樓盤，其置業諮詢劉潔表明，此刻均價在6300元，老板說4月份還要漲價，最少漲500元。
她也坦承，北京的投資客是重要客戶。年頭一位北京客戶買了一套兩居室，不到兩個月已經漲了500元了。我們立刻要推出一批新房源，以一居室為主，最合適投資，價錢預測在7000元以上。
業內人士以為，香河、固安等地供給量太大，就算京津冀協力成長的政策利好不停深入，這些場所的房價也不能能大幅上漲。
