3月1日起，住建部發行的強制性文件《民用建筑通用規范》正式實施，此中關于外墻面層計入建筑面積的規定引起輿論熱議。
一石激起千層浪，公攤面積3月1日起提升、外墻也算建筑面積等意見近日時常見諸網端，戳中了寬泛購房者的公攤痛點，但本相到底如何？
新舊建筑面積算計規范確有區別
早在上年8月，國家住建部就曾發行國家尺度《民用建筑通用規范》的公告(以下簡稱新規范)，編號為GB55031-2022。住建部稱，該規范自2023年3月1日起實施，為強制性工程建設規范，全體條文必要嚴峻執行，現行工程建設尺度中有關規定與新規范不一致的，以新規范的規定為準。與此同時，《民用建筑設計統一尺度》等舊規中與新規范不符的強制性條文相應廢止。
那麼新規范與舊規最大的區別到底是什麼？首要來看引起龐大注目311條，此中稱：建筑面積應按建筑每個天然層樓(地)面處外圍護組織表面面所圍空間的程度投影面積算計。
部門人士解析此條款時稱，以前外墻程度投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大提升如何在美國賣彩票公攤面積。
第一財經查閱住建部網站，找到2013年12月住建部發行的《建筑工程建筑面積算計規范》的公告，在新規范出臺之前，這即是國家尺度的在房屋中建筑面積測算規范，此中稱：建筑物的建筑面積應按天然層外墻組織外圍程度面積之和算計；建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫質料的程度截面積算計，并計入天然層建筑面積；以幕墻作為維護組織的建筑物，應按幕網絡購買香港彩票墻外邊線算計建筑面積。
此外，2013版《建筑工程建筑面積算計規范》還領會指出，一些項目不應算計建筑面積，包含有勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、修飾面、鑲貼塊料面層、修飾性幕墻等。
通過對比可以看出，舊規范并非徹底不算計外墻程度投影面積，但算計的僅是組織外墻組織外圍程度面積之和，包含有保溫層，且不把墻面抹灰、修飾面、修飾性幕墻算入。
而新規范則將外圍護組織表面面所圍空間的程度投影面積全體算入。依據住建部網站的名詞辯白，圍護組織指圍合形成物理封鎖建筑空間的墻體(柱)、門、窗、幕墻等。這意味著外墻面抹灰、修飾面、修飾性幕墻等程度投影面積都需求算入建筑面積。
除了近日開端正式實施的《民用建筑通用規范》，上年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積算計尺度(征求觀點稿)》公然征求觀點，這份尺度對2013年版本的《建筑工程建筑面積算計規范》進行了校訂，此中對于建筑面積算計的表述與最新的《民用建筑通用規范》維持了一致，即建筑工程建筑面積應按各別然層樓面或地面處圍護組織表面面的程度面積之和算計。
由此可見，住建部已在兩份新規中統一表述，統一啟用新的建筑面積算計規范。
新規范重要提升的是外墻最外面那一層的程度投影面積，此刻購房者都對照清晰，外墻的質料有真石漆、干掛石材、干掛鋁板等等，通常來說剛需樓盤多用涂料，例如真石漆，它的厚度較薄，那麼新規范產生的陰礙很小。而豪宅產物通常採用幕墻，例如干掛石材，那麼外墻程度投影面積會多不少。華東某房企一名工程人員對記者表明。
有建筑設計從業者測算，通常來說，真石漆墻面厚度在18-20毫米，一個總建筑面積為10萬平方米的剛需小區，建筑面積大概提升500平方米，假設有1000戶，則每戶多出05平方米。而假如是幕墻外立面，厚度在200毫米擺佈，同樣是10萬平方米小區，建筑面積大概提升3000平方米，假設該樓盤為豪宅小區，戶均面積較大，總計有500戶，則每戶多測算出6平方米。
購房終極房款幾多暫不受陰礙
對于寬泛購房者來說，面臨復雜的術語變動，他們更關懷個人買房時公攤面積會否增多、是否需求多費錢，以及房產證上的產權面積是否會變更。
實質上，住建部公布的《民用建筑通用規范》重要是針對建筑設計和工程的尺度化規定，而購房人房產證上的面積以及實質買房要花幾多錢，其重要根據則是房產測繪部分出具的彩票文案測繪匯報。
目前，各地關連部分會根據天然物質彩票機說明書部發行的《房產丈量規范》(GB／T179961—2000)等文件來訂定測繪根據，正由於測算尺度不統一等因素，購房者在買房時經常遭遇這樣的場合：樓盤預售時開闢商給出的建筑面積，與收樓時測繪部分實質測算的建筑面積有一定偏差，當偏差在正負3%以內時，以測繪實質面積總結，多退少補，偏差過份3%，買房人有權退房。
所以假如本地的房產測繪尺度沒有變，則不陰礙購房人終極付出的房款。第一財經查閱多地在房屋中建筑面積測算規范發明，各地在測算時尺度也有渺小的差異。
例如，依據上海市在房屋中控制局2022年印發的《上海市房產面積測算規范》：在房屋中建筑面積系指在房屋中外墻(柱)勒腳以上各層的外圍程度投影面積；建筑面積按圍護組織外圍算計，包含有圍護組織面上的粉刷層、黏貼的墻磚層及黏貼的保溫層；玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他質料幕墻等作為在房屋中外墻的，按其程度外圍算計建筑面積。這與最近開端執行的《民用建筑通用規范》中的規定根本符合。
而依據湖南省人民執政機構網站上公布的2020年版《湖南省房產面積測算條例》，在房屋中建筑面積指在房屋中外墻(柱)勒腳以上各層的外圍程度投影面積之和；不過，突出在房屋中墻面的構件、配件、鑲貼塊料面層、修飾性的幕墻、垛、勒腳則不計入建筑面積的范圍。
總體來說，住建部實施的新規范與各地正在執行的房產面積測繪規范相差并不多，由于該尺度是建筑規范，而不是測繪規范，在測繪規范未變的場合下，不會實質提升公攤面積。因此，近日住建部對媒體回應，《民用建筑通用規范》會提升公攤面積的說法是誤讀。
但是，前程各地改動在房屋中測繪規范時，有可能會參考住建部的《民用建筑通用規范》，進一步陰礙如何，目前還不確認。
公攤之痛觸動購房者敏銳神經
《民用建筑通用規范》激起龐大的商量熱度，還從側面反映出中國樓市的公攤之痛。公攤面積看不見、摸不著，沒有哪一戶業主或許清晰丈量出自家屋子的公攤面積，各地丈量尺度也各不雷同。跟著房價的上升，公攤面積耗損著購房者大批的資本。
近十幾年來，有關中止公攤的呼聲越來越高，早在2011年兩會時期，就有全國人大典型建議中止商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2019年，住建部官網發行了一份全文31萬字的《住宅項目規范(征求觀點稿)》，此中第二部門246條指出：住宅建筑應以套內採用面積進行買賣。這是住建部初次提出在房屋中應由套內面積來進行買賣。2021年5月，山東省住建廳要求開闢商在與購房者簽定商品房交易合同時，應將在房屋中的建筑面積、套內建面積、公攤面積及部位都在合同中領會標注。
2021年兩會時期，全國政協委員周世虹提交了一份中止公攤面積的提案，2022年，全國政協委員洪洋也提案建議中止商品房公攤面積。
中國香港被以為是公攤的發源地，中內地地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年月借鑒自香港，但香港已于10年前正式破除了公攤模式。從2013年起，香港的新房販售必要依照適用面積標注，不然將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年禁錮，針對存量房售賣，執政機構要求賣家提供以套內面積和建筑面積計價的雙份資料。從國際經歷來看，中止公攤也已經是大勢所趨。
轉自：第一財經
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